Bahnfahren soll billiger, das Fliegen und Autofahren teurer werden.
Für Pendler soll gleichzeitig in einer Übergangsphase die Pendlerpauschale ab dem 21. Kilometer auf 35 Cent steigen. Im Gebäudesektor (wie im Verkehrssektor) ist geplant, einen CO2-Handel einzuführen, was u.A. den Betrieb fossiler Heizungsanlagen verteuern dürfte. Außerdem soll es weitere Fördermöglichkeiten geben. Welche Auswirkungen könnten diese Maßnahmen auf den Wohnungsmarkt und den Preis für Wohnraum haben? Dr. Andreas Mense diskutiert einige dieser Maßnahmen.

Billigere Bahnfahrten.

Wer zum Arbeiten mit der Bahn in die Stadt pendelt, könnte ab Januar 2020 durch die Mehrwertsteuersenkung für Bahnfahrten etwa 10% der Kosten einsparen. Es ist gut möglich, dass dadurch so mancher Großstadtbewohner der Stadt den Rücken zukehrt und in (Reichweite eines Bahnhofs) aufs Land zieht. Mieten und Wohnungspreise in der Stadt entspannen sich, und die Preise in gut angebundenen Kleinstädten steigen.

Höhere Pendlerpauschale.

Ähnlich wie die billigeren Bahnfahrten dürften dadurch mehr Leute weite Pendlerwege in Kauf nehmen. Nicht gut für’s Klima, aber die Preise und Mieten in der Stadt dürften dadurch (tendenziell) etwas sinken. Allerdings könnte zumindest ein Teil der Einsparungen durch die CO2-Bepreisung und die (mutmaßlich) noch stärker verstopften Wege in die Stadt wieder verschwinden, sodass der Effekt auf den Wohnungsmarkt wohl gering bleibt.

Höhere Zuschüsse zum Wohngeld.

Wenn die Heizkosten steigen durch die vorgesehene Bepreisung von CO2 ansteigen, steigt auch die Kostenbelastung durch das Wohnen. Gerade einkommensschwache Haushalte, die in den Städten ohnehin unter einer hohen Mietkostenbelastung leiden, dürften dadurch vermehrt in Schwierigkeiten geraten. Geplant ist deshalb, einen höheren Zuschuss zum Wohngeld zu zahlen. Das dürfte auch die Kaltmieten von geeigneten Wohnungen steigen lassen. Gewinner der Maßnahme wären die Vermieter und die Bezieher von Wohngeld, wohingegen einkommensschwache Haushalte, die knapp über den Einkommensgrenzen für den Wohngeldbezug verdienen, unter der Maßnahme leiden würden.

Umlagefähigkeit der CO2-Bepreisung auf die Mieten.

Wenn die Heizkosten steigen, steigt die Kostenbelastung durch das Wohnen ( Zuschüsse zum Wohngeld). Der Grund ist die vorgesehene Bepreisung von CO2. Eine einfache Maßnahme zum Mieterschutz wäre, die Kosten des CO2 vom Vermieter bezahlen zu lassen. Dann hätte dieser einen Anreiz, für eine effiziente Heizung zu sorgen. Das Klimapaket sieht eine derartige Regelung vor. Eine Folge davon wäre wahrscheinlich, dass der Preis einer Wohnung mit einer ineffizienten (Öl-)Heizung sinkt, relativ zum Preis einer vergleichbaren Wohnung mit einer effizienteren Heizung. Je unmittelbarer dies für die Wohneigentümer spürbar ist, desto besser. Das zeigt sich auch in aktuellen wissenschaftlichen Studien zum Thema Energieeffizienz, wie z.B. hier: Andreas Mense (2018). The Value of Energy Efficiency and the Role of Expected Heating Costs. Environmental and Resource Economics 71(3), 671–701.

Energetische Sanierungsmaßnahmen.

Fördergelder für die energetische Sanierung kommen naturgemäß den Besitzern energetisch veralteter Gebäude zugute, die sich für eine Sanierung entscheiden. Die Förderung soll im Wesentlichen darin bestehen, dass Ausgaben für energetische Sanierung von der Steuer abgesetzt werden können. Es winkt also eine Einkommensteuerrückzahlung. Daraus ergeben sich voraussichtlich indirekte Effekte auf die Vermögensverteilung in Deutschland, da Gebäudebesitzer (1), und vornehmlich solche mit hohen Einkommen (2), besonders profitieren werden, wohingegen Mieter (3) und Haushalte, die aufgrund niedrigem Einkommens ohnehin wenig Einkommensteuer zahlen (4) in die Röhre schauen. Die Auswirkungen davon auf den Wohnungsmarkt sind schwer abzuschätzen.

Ausbau des ÖPNV und von Radwegen.

Besserer Nahverkehr und besserer Radwege machen Städte und ihr unmittelbares Umland gegenüber der Peripherie attraktiver. Mit Blick auf das Klima ist das sinnvoll, weil sich die Pendelwege im Durchschnitt verkürzen – je besser der ÖPNV, desto weniger Haushalte siedeln sich fernab des Streckennetzes an und nehmen weite Fahrtwege in Kauf. Hieran zeigt sich sehr schön, dass die Koalition aus zwei Parteien besteht, die unterschiedlichen Wählerschaften gefallen wollen: Gleichzeitig soll ja die Pendlerpauschale steigen, damit auch das Pendeln von J W D attraktiv bleibt (Höhere Pendlerpauschale). Im Vergleich zur Peripherie werden die Immobilienpreise und Mieten in den Städten und den angrenzenden Gemeinden durch einen besseren ÖPNV tendenziell steigen, durch eine höhere Pendlerpauschale tendenziell sinken – je nachdem, welche der beiden Maßnahmen mit mehr (finanziellem) Nachdruck umgesetzt wird.