Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise?
Ein besonders wichtiger Faktor für den Immobilienmarkt ist der Zinssatz, zu dem Immobilienkäufe finanziert werden. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Selbstnutzung steigt, wenn der Zins sinkt. Es wird dann relativ gesehen günstiger, die Immobilie zu kaufen, anstatt sie zu mieten. Insofern hängt die weitere Entwicklung von der Zinssetzung der Europäischen Zentralbank ab, die momentan noch an ihrer Niedrigzinspolitik festhält.
Betrachtet man einen Immobilienkauf aus Sicht eines Investors, dann vergleicht der Investor die Rendite alternativer Analageformen wie beispielsweise Aktien mit der Rendite von Wohnimmobilien. Letztere wird wesentlich bestimmt durch die potentiellen Mieteinnahmen, also die Höhe der monatlichen Miete unter Berücksichtigung des Leerstandsrisikos.
Deshalb hängen Immobilienpreise auch mit den Aktienkursen zusammen: Fallende Aktienkurse, wie sie aktuell in Deutschland zu beobachten sind, sollten mit fallenden Immobilienpreisen einhergehen.
Der Immobilienboom der letzten Jahre in Deutschland war und ist regional unterschiedlich stark ausgeprägt. Ländliche Regionen sahen sich eher mit sinkenden Preisen konfrontiert.
Die wirtschaftlichen Zentren sowie die Universitätsstädte erfuhren im gleichen Zeitraum starken Zuzug von gut gebildeten, meist jüngeren Personen, was die Preise und Mieten deutlich steigen ließ (siehe nebenstehende Grafiken).
Diese Entwicklung setzt sich wohl auch in Zukunft fort. Sie wird voraussichtlich zu einer räumlichen Ausbreitung der Miet- und Preissteigerungen rund um diese Städte führen, wenn diese Haushalte Familien gründen und ins Umland ziehen.
Werden die Preise sinken?
Die genannten Faktoren lassen vermuten, dass die Preise mittelfristig sinken, sollten sich die Finanzierungsbedingungen verschlechtern. Jedoch steht dem die weiterhin große Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftlichen Zentren gegenüber. Dies legt mindestens eine Seitwärtsbewegung in den Städten nahe. Sollten die Finanzierungsbedingungen jedoch weiterhin so gut bleiben, wie sie aktuell sind, dann wird sich der Boom in den Zentren noch fortsetzen.
Abbildung 1: Netto-Zuzüge über Kreisgrenzen in % der Bevölkerung 2011, von 2011 bis 2016
Quellen: Statistisches Bundesamt und Bundesamt für Kartographie und Geodäsie, 2018.
Abbildung 2: Mietengebirge: Entwicklung der Mieten in % seit 2011
Quelle: mietcheck.de